“La diferente interpretación que se hace, por parte de las administraciones, de la normativa de protección contra incendios, representa un grave problema.”
Entrevista a nuestro Director, Baldemar Asensio, en la revista Cadena de Suministro. 23/09/2019.
El sector logístico y de transporte representa ya más del 4 % del PIB español, con una tasa de crecimiento anual del 5,7 % en 2017, prácticamente el doble que la economía española, que se situó en el 3 %. Los datos apuntan a una tendencia al alza, también en términos de ocupación y actividad.
Sin embargo, el crecimiento relativamente rápido de la logística y, por extensión, de la inmologística en España, también ha puesto sobre la mesa varios problemas que conviene resolver para garantizar un modelo de negocio sostenible, rentable y generador de valor.
La normativa contra incendios, uno de los grandes retos de la inmologística en España
Desde la experiencia de más de 20 años al frente de TPF Consultora Inmobiliaria, uno de los principales retos de la inmologística en España está relacionado con la normativa de protección contra incendios. En concreto, con la diferente interpretación que realizan las distintas administraciones autonómicas a la hora de otorgar los instrumentos de intervención ambiental basados en estudios específicos que justifican técnicas de seguridad equivalentes contempladas en la norma.
El Real Decreto 2267/2004, por el que se aprueba el Reglamento de Seguridad Contra Incendios en los Establecimientos Industriales (RSCIEI), tiene como objetivo garantizar un grado suficiente de seguridad en establecimientos e instalaciones de uso industrial en caso de incendio.
Esta normativa exige determinadas instalaciones para asegurar esa protección, salvo que se justifique, mediante un estudio prestacional de incendios basado en modelizaciones, que un inmueble concreto puede estar igualmente protegido frente al fuego con técnicas alternativas, pero equivalentes a las exigidas por la norma.
El problema aparece cuando cada administración autonómica aplica criterios distintos para aceptar o rechazar esos informes y, en consecuencia, aprobar o no los instrumentos de intervención ambiental correspondientes.
La falta de unificación de criterios genera incertidumbre
Esta falta de homogeneidad provoca incertidumbre en el desarrollo de proyectos inmologísticos y genera retrasos, sobrecostes y dificultades operativas. Lo que en una comunidad autónoma puede considerarse válido, en otra puede resultar insuficiente.
La solución pasa por avanzar hacia una unificación de criterios y por una mayor implicación de la administración central, con el objetivo de fijar estándares comunes que deban ser aceptados por todas las administraciones autonómicas.
La especialización técnica, clave para comercializar activos inmologísticos
Las cuestiones técnicas, como los sistemas de protección contra incendios, son decisivas a la hora de comercializar correctamente un producto inmologístico. Y aquí aparece otro reto importante del sector: la falta de especialización en logística y en inmuebles diseñados específicamente para esta actividad por parte de muchos departamentos comerciales de consultoras y comercializadoras.
Los clientes finales necesitan garantías de que el inmueble no solo es adecuado para la operativa que va a albergar, sino que también cumple con todos los requisitos técnicos exigidos por la normativa y con las necesidades concretas de su actividad.
En TPF Consultora apostamos desde el principio por ese conocimiento técnico, hasta el punto de contar con un departamento propio de Ingeniería. Hoy, ese departamento se ha convertido en otra empresa del grupo, Aspor Ingeniería, con la que trabajamos de forma coordinada. Se trata de un valor añadido que hemos impulsado desde nuestros inicios para ofrecer un servicio inmobiliario integral.
La inmologística no debe centrarse solo en la inversión y la nueva construcción
Por último, y muy ligado a la capacidad comercial de los intermediarios, otro reto importante es el excesivo foco puesto en la inversión y en la nueva construcción, dejando en segundo plano los inmuebles ya existentes.
Las empresas que trabajamos en la comercialización de inmuebles logísticos e industriales también debemos impulsar la ocupación de activos ya construidos. Con la excusa de disponer de plataformas más innovadoras y de atraer inversión, que es lo que más incrementa la facturación, pocas compañías están realmente orientadas a dar salida al stock disponible.
Sin embargo, muchos de estos inmuebles pueden seguir siendo perfectamente válidos para la logística actual, incluso sin necesidad de realizar nuevas inversiones. Dar uso a las naves ya construidas es fundamental para que la cadena de la inmologística avance con un ritmo productivo, eficiente y sostenible.
